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上海到乌鲁木齐中铁快运_上海到新疆铁路运输(时隔三年,又一家物流地产公司赴港上市了!)

来源:     发布日期:2019-03-07     点击量:

时隔三年,又一家物流地产公司赴港上市了!为物流地产绩优生,易商红木与其他民营物流地产公司不同的是,从创立开始,易商红米就表现出现强烈的资本色彩。3月1日,亚太物流地产平台ESR Cayman Limited(易商红木)在港交所披露招股说明书,中信里昂证券、德意志银行为联席保荐人。物流地产的前世今生,首先,我们来谈谈,什么是物流地产?简单来说,物流地产是经营专业现代化的物流设施的载体,本质上属于工业地产的一种,是物流服务同地产服务相结合的成果。它们主要为客户提供的服务包括以下四种:按照客户需求开发物流设施和物流园区、开发仓储设施、收购客户物流配送设施并转租给客户、提供咨询服务。上海到乌鲁木齐中铁快运

上个世纪70、80年代,伴随着布雷顿森林体系崩溃。美国经济陷入“滞胀”局面,凯恩斯主义失灵。此时,里根总统临危上台,进行供给侧改革,经过改革后的美国逐渐走出滞胀,经济重心开始向第三产业和消费转移,计算机电子、通信等高端制造业开始快速发展。许多外资企业进入美国,而伴随着美元贬值,美国国内的企业也开始积极地出口产品,美国经济开始呈现出国际化倾向。

随着高端制造业的发展加上国际化的倾向,美国的物流行业也迎来了改革,首先是政策,政府出台了一系列物流改善政策,使得利用运输服务的企业得到了实惠。再加上管理思想和物流概念被企业所接受,许多企业越来越重视物流。80年代也被称为是美国企业全面进入物流领域的时代。一时间,除了联邦快递外,美国涌现出一批像是UPS 、DHL等新的物流企业。

为了降低成本,许多企业将物流外包给第三方物流。美国田纳西大学的物流学教授John Iangley于1997年对制造业的调查报告显示,五大产业已经普遍使用第三方物流服务,计算机产业、消费制造业使用第三方物流比例分别高达83.3%、87.5%。而进入90年代后,随着供应链管理在美国进行推广,物流地产在这一时期也出现了大量需求。在这一期间诞生了许多物流地产公司,其中就有如今的物流地产巨头普洛斯。1991年,普洛斯的前身Security Capital IndustrialTrust(SCI)在美国成立,起初,公司的经营非常多元化,既包括工业地产们也包括在了商业地产,并且在1992年至1993年,普洛斯通过REITs积累了大量的财富,在1993年,普洛斯公司开始大力发展物流地产。1994年,普洛斯挂牌纽约证券交易所。几年间,这位率先提出物流地产概念的年轻企业成长为全球投资额超过220亿美元的超级地产大亨。

中国物流地产,2001年,中国加入WTO,吸引了大量外资企业进入中国。2003年,普洛斯进入中国,也将高标准仓储带入中国,而同样也是2003年,有一家叫做淘宝网的网站上线了。美国由于高端制造业和国际化激发了物流业的发展,而2003年的中国,也在开始复制这个故事。而彼时中国现代物流地产行业一篇空白,随着中国加入WTO,中国物流园区热劲猛增。普洛斯也顺势开启了来如火如荼的圈地运动。这位弹药充足的地产大亨在中国疯狂拿地,疯狂并购。普洛斯在中国迅速成长为中国最大的物流地产公司,在中国物流仓储市场处于绝对领先地位。截止至2018年8月物业总面积达3500万平方米。并且在2017年,被由万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团以116亿美元(约790亿人民币)收购。注:这里值得注意的是,由于2008年金融危机的影响,普洛斯将其中国日本业务卖给了新加坡GIC集团,这部分业务在新加坡上市,而这也就是万科等财团收购的普洛斯。

伴随着中国电商的发展,高端物流仓储的需求明显还在增长,到那时,由于中国拿地的问题,其实土地方面,国内环境造成了国内仓储土地供应上有限,这也就造成了物流地产被各大开发商追逐。截至到2017年底,我国总仓储面积约为5.53亿平方米,但人均仓储面积仅为0.4平方米,相较于美国的人均5.06平方米,中国仅仅是美国人均水平的 8%。中国戴德梁行 在以“物流:纵向整合的时代来临”为题的报告中指出,至2020年,中国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将达到1.4亿平方米至2.1亿平方米,而其实际供应只能达到5600万至6600万平方米,供应缺口超过1亿平方米,短期内市场将维持供不应求的状态。易商红木的生意经,2011年,物流地产界大佬沈晋初和孙东平联合美国华平投资一起创立了“益商”,后来改名为“易商”。尽管成立时间不长,但是靠着由于易商的外资背景,在资金充足的情况下,易商的发展非常迅速,仅过了三年,旗下的地产就从5万平米扩充到150万平方米。外界更是将易商称为“小普洛斯”。

这个称号除了由于其扩张速度极其快之外,还有一个原因是由于其创始人沈晋初,沈晋初曾长期担任普洛斯华东区总经理和中华区第一副总裁。华平投资找上沈晋初一起创立易商,也正是看上了其在物流地产龙头企业工作多年积累起来的经验、资源和人脉。有了行业资深大佬的加入,易商在创立伊始,整个商业模式就是非常成熟的。

除了满足当时中国疯狂增长的电商物流地产需求,易商将眼光还投向了冷链市场,当时中国电商发展迅速,但是冷链物流市场却由于技术和成本原因保持着缓慢增长,2010年7月国家发改委发布《农产品冷链物流发展规划》,尽管有政府支持做后盾,但是,比起技术已经成熟的普通高标仓储,选择技术难度更高成本更高的冷链物业,易商还是有冒一定风险,但是,如今来看,易商的选择是正确的。

目前,易商是中国最大的第三方电商仓储业主,也是最大的冷链物业业主,跻身中国最大的现代仓储开发商行列。中国的物流地产保持着一超多强的局面,与其他几家奋力抢夺普洛斯剩下的市场,不如去扩张国外市场,易商在成立3年后,便开始进军韩国市场,和两名韩国企业家成立Kendall Square Logistics Properties (KLSP)公司。为了继续扩张,2016年,易商选择了与新加坡物流地产红木集团合并,并改名为易商红木。红木集团于2006年成立于新加坡,由曾担任过物流地产界巨头普洛斯及安博的高管Stuart Gibson和Charles de Portes联合创建,专注于物流地产开发、租赁和资产管理,在业界享有盛誉,公司业务集中于新加坡、日本和中国。目前,易商是中国最大的第三方电商仓储业主,也是最大的冷链物业业主,跻身中国最大的现代仓储开发商行列。

中国的物流地产保持着一超多强的局面,与其他几家奋力抢夺普洛斯剩下的市场,不如去扩张国外市场,易商在成立3年后,便开始进军韩国市场,和两名韩国企业家成立Kendall Square Logistics Properties (KLSP)公司。为了继续扩张,2016年,易商选择了与新加坡物流地产红木集团合并,并改名为易商红木。红木集团于2006年成立于新加坡,由曾担任过物流地产界巨头普洛斯及安博的高管Stuart Gibson和Charles de Portes联合创建,专注于物流地产开发、租赁和资产管理,在业界享有盛誉,公司业务集中于新加坡、日本和中国。为何选择此时上市?根据招股书,2016年易商红木收益分别为9670万美元,2017年为1.53亿美元,截止至2017年9月30日收益为1.06亿美元,截止至2018年9月30日增长至1.7亿美元。同比增长55.6%。纯利润方面2016年为1.05亿美元,2017年为2.01亿美元,截止至2017年9月30日纯利润为1.29亿美元,截止至2018年9月30日增长至1.38亿美元,同比增长6%。其中由于其收购东南亚的CIP导致了成本上涨。上海到新疆铁路运输

值得一提的是,毛利及毛利率方面,截至2018年9月30日止九个月,易商红木的毛利由截至2017年9月30日止九个月的1.07亿美元增加42.0%至1.52亿美元;毛利率上,2016年及2017年,毛利率分别为97.3%及97.7%,截至2018年9月30日毛利率为89.4%。而股东方面,易商红木集团主要机构股东包括WPOCIM、SK、京东 物流 和APG等,分别持股38.35%、11.51%、8.23%、7.50%。在现金流方面,截止至2018年12月31日,易商红木的流动资产为756万美元,去年同期为4.8亿美元,流动资产的大额度减少,易商红木方面解释称是由于需偿还2016年11月发行的3亿美元的韩亚票据及赎回2016年12月发行而未兑换为普通股的3亿美元C类优先股以及偿还银行借款的需要。可以说,此次通过港股上市,目的非常明显。易商红米在近几年的扩张速度加快,除了基本的物流地产业务外,还积极向基金信托进发。2017年1月,易商红木宣布收购剑桥工业信托管理公司80%的股权。2017年9月,ESR与全球房地产投资管理企业Invesco Real Estate联合收购中国核心物流资产,以及近期收购了东南亚的CIP,此时出现的大量资金缺口势必会影响易商红木的扩张进程。

,作为物流地产绩优生,易商红木与其他民营物流地产公司不同的是,从创立开始,易商红米就表现出现强烈的资本色彩。此次赴港上市,这位小普洛斯能否掀起资本热潮呢?免责声明:内容仅供参考,请读者谨慎依此进行投资决策。

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